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一 、正面回答

对房地产企业来说一般认为 ，资产负债率保持在40%到60%是一个合适的水平。资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比
，其计算公式是资产负债率等于负债总额除以资产总额乘以100% 。企业的资产负债率和企业的实际盈利能力有关
。

二
、分析

对于不同的行业还要区别看待，如超过80％ ，负债比例已经过高了
，企业的经营就已经面临很大的风险了，不仅可能导致短期的资金风险 ，而且由于企业的固定资产等面临减值和无法变现的问题
，可能最终导致企业资不抵债，最终破产。

三、房地产企业负债率高的原因

房地产行业实施预售制 ，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债
，总负债 、资产负债率并不能真正体现房地产企业的负债情况 。而房地产销售快速升温是导致上市房企负债率持续上升的原因之一
。此外，房地产行业属于资金密集型行业 ，周转周期较长，因此整体负债率高于其他行业。且适当
、合理的负债有利于公司快速扩张发展
，多家第一阵营房企近些年来的发展历程印证了这点 。房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上形成负债 ，也就是说
，客户与开发商签订合同，交了房款 ，但只要没有到收楼之日
，开发商只能把这笔资金计入到负债里
。

负债率和净负债率的区别是什么？

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中。

根据和讯 房产 整理的《2020年销售额TOP50房企的降负债情况表》，截止4月14日 ，已披露业绩且数据可查的上市房约33家
，结果显示，相较于上半年 ，房企2020年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点
，净负债率降了3个百分点，现金短债比维持平稳 。

按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1
，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线 ”房企由4家增至12家 ，房企降负债成效显著
。

不过
，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态，要想改变并非易事 ，数据显示
，多达17家房企没有实现降档，距离三道红线的标准还有一定距离。

数据来源：贝壳研究院、亿翰智库

“零触线
”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档”

在三个降负债的核心指标上 ，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率
，截止2020年底，33家房企这一指标的均值是75% ，比上半年降了2.7个百分点
，但仍然超过了红线标准，此外 ，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点
，现金短债比均值为1.6，与年中持平 。

某券商分析师对和讯房产表示 ，净负债率和剔除预收账款的资产负债率
，改善起来比较难，尤其后者 ，涉及到整资产负债表的调整
，而短债比通过少拿地或者快销售，增加货币资金 ，实现指标的优化。

通过上述三个负债指标的改善
，各家房企都交出了自己的成绩单
。数据显示，有8家房企进入“零触线 ”的绿档 ，该阵营房企由去年中的4家增至12家
，同时，实现降档的房企约12家 ，占比36%。

TOP50房企中被划为绿档的12家房企

数据来源：贝壳研究院 、亿翰智库

显而易见，龙头央企财务优势明显
，中海
、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线”，负债压力不大 ，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律
，这四家房企的财务能力处于行业领先水平 。

在负债改善方面，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显
。数据显示 ，8家进入绿档的房企中
，有6家房企销售额在千亿左右的房企，他们的共性是销售完成情况较好 ，比如
，世茂集团2020年目标完成率100%。

销售之外，上述房企还通过促销售 、快周转、出售股权
、引入战略投资者、合作开发 、分拆上市等方式降杠杆减负债 ，以华侨城为例
，公司2020年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目，总成交额68.9亿元 ，频繁的资产交易加快现金回流，华侨城也得以进入绿档 。

去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市
，和讯房产此前统计，2020年多达16家物业公司上市 ，物业公司上市可以增大地产公司的权益
，从而实现降幅债，代表案例是远洋服务
、金科服务、世茂服务等
。

对于房企的降负债表现 ，上述分析师表示
，大部分房企还是维持在原档，很多房企可能会改善一档 ，这样的降负债进度
，比较符合外界预期。

不过，对于降负债比较明显的房企 ，外界有声音怀疑数据可能被注水 。一位不愿具名的资本市场人士认为
，降负债很考验房企调节报表的能力，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表 ，通过财务调整，把一些表内负债转到表外
，不过，他强调 ，降负债是行业的主流趋势
，只是各家节奏可能不同
。

17家房企没能成功“降档
” 富力 、恒大仍居“红档”

虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准 ，并非易事
，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越。

TOP50房企中没有实现降档的17家房企

数据来源：贝壳研究院
、亿翰智库

此前，业内认为 ，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿
，但此次房企降负债意愿非常强烈 。从上图可以看出，没有降档的房企中 ，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大
，前者的净负债率下降46个百分点至130%，后者净负债率下降40个百分点至159%
。

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示 ，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等
，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿 ，未来也会积极变现
，以配合降低三条红线。

不过，由于富力地产和中国恒大负债率较高 ，即便降负债力度很大
，依然没有降档，仍然位于“红档 ” 。按照中国恒大的规划 ，截止2021年6月30日
，净负债率降至100%以下；截止2021年12月31日，现金短债比将达到1以上；截止2022年12月31日 ，资产负债率将降至70%以下
，届时，“三道红线
”全面降档在三条绿线以内。

此外 ，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列
，究其原因，业内认为 ，这主要与企业自身的发展节奏有关
，降幅债的前提是保持业绩稳定，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长 ，各家节奏不一样
，以碧桂园为例，2020年碧桂园拿地总金额为1512亿元 ，居行业第一
，力度有所加大
。

万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售帐款的负债率是70.4% ，距离70%有0.4%的差距
，非常有信心在一季度能够回到绿档。

此外，值得关注的是新力控股 ，它是TOP50房企中唯一一家由于现金短债比不达标，从“黄档”升至“橙档 ”的房企
，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求 。

降负债不意味着低负债？

“三道红线
”虽然旨在降负债 ，但负债水平也不是越低越好
。

万科董事会主席郁亮在业绩会上表示
，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的 ，但是我们并不追究过低
，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。

无疑 ，供地两集中就是机会
，郁亮表示，供地变化对于资金来说要求很大弹性 ，如果资金方面没有很大弹性
，面对集中供应土地来说遇到很大压力，万科净负债率18.1% ，有可能是等待市场变化的机会 。

郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了
。”

目前
，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高 ，处于黄档水平。碧桂园的降负债节奏并不急促
，其管理层表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降 ，有信心在2023年6月30日前达标回绿 。

像万科和碧桂园这样的房企还有不少
，在高负债房企忙于降负债的同时，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会
。正如龙湖集团CEO邵明晓所言 ，未来行业的资源越来越会朝着优秀 、稳健的企业倾斜。

中指院数据显示
，2021年1-3月，全国300个城市住宅用地共成交1463宗 ，同比增加10%；出让金总额为7765亿元
，同比增加18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点 。

负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局 ，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中
，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业 ，发展优势明显
。

数据来源：中指院

依靠负债的规模增长时代已然落幕
，叠加房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷 ”已经悄然开始 ，业内认为
，行业分化正在加剧，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块 ，实现优质资产的快速周转
，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化。

净负债率与负债率最大的区别就是——它为房地产公司专门准备的指标，净负债率是区别于资产负债率这个我们常见的指标 。资产负债率=负债总额/总资产；净资产负债率=负债总额/净资产。

作为房地产行业“三道红线
”的指标之一 ，净负债率不仅有助于反映房企的资产结构
，也是衡量其长期偿债能力的指标之一
。按“三道红线”要求，企业必须达到一定的杠杆水平才能实现有息负债稳定增长。因此对高杠杆企业而言 ，当前的主要工作任务是降低财务杠杆，实现净负债率下降
，满足“三道红线 ”要求 。

三条红线收紧与地产行业净负债率水平降低

截至2020年末，50家典型房企的平均净负债率水平较2020年上半年的94.2%大幅下降18.4个百分点至75.8%
。其中 ，降负债率低于100%的房企增至43家。

按净负债率区间分布来看
，2020年，净负债率不超50%的房企数量较2019年的6家升至9家 ，净负债率在50%-80%区间的房企有23家
，与2019年持平；净负债率超80%的房企数量则减少至18家 。

“三道红线
”下，房企对新政大多展现了积极态度
。净负债率的下降还体现在不同梯队的平均值上。2020年 ，“大于80%”的房企平均净负债率为110.4%
，较2019的148.7%下降38.3个百分点；“50%-80% ”区间的房企平均净负债率为63.9%，相比2019年同期的67.8%下降3.9个百分点 。

但同期“不超50%”的房企平均净负债率为37.3% ，相比2019年同期的31.6%有所增加
。

恒大的负债

由于恒大拿地-开发-销售的高周转业务模式
，这个模式需要巨量的周转资金。在之前对于资本的补充恒大信心满满，对于上市融到巨资恒大非常有信心 。但之后筹备四年的恒大借壳上市告吹 ，恒大股权融资的尝试宣告失败，同时银行融资渠道恒大也遭受到了重创
，在地产行业的“三条红线
”指标（1
、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3 、房企的“现金短债比”小于1）中恒大全中，无法扩张债务规模 ，直接造成了恒大难以继续进行高周转业务模式
，进而直接造成了资金链的断裂
。

疫情的冲击造成恒大资金链的短缺，恒大不得不开始打折卖房力图快速回笼资金 ，同时恒大在这一期间说服了大量的战略投资者实行债转股
，以商票的模式进行交易。在短期内给外界造成了恒大负债降低的现象 。

但到最后，虽然恒大把债务全部都通过换词游戏完成了洗刷 ，造成了净负债率下降的假象。但由于支付出去的大量“商票 ”得不到兑付
，最终还是使得恒大的高额负债再也无法被掩盖，至此恒大的1.9万亿负债才随着各公司财务报表的公布暴露在大众的视野里
。

关于“房地产企业资产负债率多少比较合适
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